原创南京城记01-11 16:56

摘要: 南京:哪怕全世界淹掉,还有我温暖的怀抱 …


Part 1 | 


最近,关于南京楼市,已经成为一个“全国现象”,很多专家及媒体都在表示关注,长沙的房产专家表示,与南京相比,长沙房价还有更高空间,理由是同为二线城市,GDP也差不多,长沙的经济增长及人口增长更为迅猛。


今天,自“第一财经日报”的新闻:楼市调控一周年,真正的刚需开始享受楼市平稳的红利……“我们的楼盘之前是南京的黄金楼盘,但是从最近的一次开盘看,我们没有实现100%去化,购房者的观望心情明显浓重,我们也感受到了房子越来越难卖。”一位南京开发商城市总经理告诉记者。



有人点评:在南京,我们与记者活在平行世界中。另外,房产专家杨红旭也在2016年11月对南京楼市做了分析判断。昨晚,也发表对南京楼市的看法《南京楼市,美女与魔鬼的双面镜》,在全国影响颇大,热烈反响。



杨红旭对用板桥金地自在城南京传统市区的统计案例,证明了南京二手房从去年调控到现在几乎没有涨。


最后,杨红旭表达了对南京楼市和买房人的担忧之心。


当然,杨红旭擅长数据分析和案例分析,但金地自在城位于板桥新城,无论从哪个层面,都算不上是南京市区的典型小区。


即便用扩大化的南京市区图,板桥金地自在城与南京市区还是两回事。



Part 2 | 


杨红旭是在2016年11月做的楼市观点判断,到现在恰好一年。


实际上,南京楼市格局也不是整体一块的发展,全面且精微的分析更符合事实。从去年调控到现在,南京楼市并不像很多专家与媒体认为的那样死水一潭,总体情绪稳定,有些板块热度很高,涨幅也大。


1、限价新房继续火爆,买房就买难度高的限价新房(纯投资),这个观点是2016年4月提出来的,迄今不变。新房价格因为限价没有涨,借此认为南京房价不行,这个判断不对;


2、板桥、桥北、江宁岔路口、麒麟是以前总结的南京楼市“四大坑”,多年不涨,但涨起来很猛张飞,并且是其他板块涨之后才涨,短期涨得凶,但持续性不强,遇到调控就可能先行弱势。因此这些板块二手房价格小跌小涨,几乎不动,有的小区部分户型是略跌,这符合杨红旭所言的“南京楼市不行”的观点。当然,不代表这几个板块就不能买,综合考虑优先级略低。但也适合周边的地缘客户,另外,这些板块的限价新房可以买;


3、
南京非学区老破小。反而是调控之后非常强势,上涨幅度挺大,同比去年平均涨幅在21%,这个数据是综合了多家二手中介的成交信息,样本涵盖南京传统市区几十个典型小区。另外,也综合了“南京城记”买房人实际的真实成交价。每个月的月初会做一次“南京老破小”数据分析。因此,21%才是南京传统市区老破小涨幅。这里面是“补涨”的性质;

4、学区房。去年就有专家说:学区房要谨慎,有可能价值归0。几个月前也有媒体报道,南京学区房整体下跌,有的跌了10%。但这与事实违背,学区房和炒房关系并不太大,为人父母者买学区房的最大目的是孩子上学,这不是那些没孩子的人能理解的。真实的情况,南京学区房比调控前还是涨了的,而且涨幅不低,平均涨幅意义不大,每平方涨了一两万的比比皆是,这就是实情;



5、改善板块。主城区的部分次新房还是上涨的,比如长江路9号这种也涨了。奥体二手房从调控时4.6左右,目前普遍接近5万,有些次新小区已经过了5万甚至5万大几,湾4实际成交过6.4万/平,已经不少成交案例了,甚至好的高楼层有破7万成交的。河西南二手实际成交,从调控初期的3万大几~4万涨到了目前4.75万/平左右,目前报价甚至更高。而江心洲从3万大几也涨到了4.5万/平;


6、总结一下,
但凡是改善的、中高端板块的、学区的、非学区之前单价低的(市区老破小)都涨了,且涨幅不低,但远郊板块和之前尾巴才上涨的板块比较乏力,有些小区也是跌的。


数据上稳定是一回事,实际上的板块与楼盘分化又是另外一回事。从去年调控到现在满一年,南京的二手房房价涨跌,其实大家都明白。毕竟用“金地自在城”小区作为南京市区典型小区展开分析,恐怕是有失偏颇了。


当然,从2017年的此时此刻来看待未来短时间的南京二手房,那是另外一回事了。9月25日,无锡也进行了调控升级,调控就像打地鼠,谁冒头就打谁。从政策的强度、购买力的消耗及大会的召开综合来看,南京二手房也不会像上半年这样猛冲猛打。


一个稳定、健康、持续发展的房地产市场,才是多方共赢。


Part 3 | 


这几天的南京,风在吼,雨在飘,而买房人奔波在路上。穿着雨衣雨鞋排队的场景,俨然是一场刚需的硬仗。


1.城南江宁滨江中铁原香颂,383套房,均价10167-11308元/㎡,时隔一年没有涨价,超1700组冒雨排队登记;

2.溧水创维乐活城,306套房,均价6806元/㎡,二手房价格接近11000元/平,5100组排队登记;

3.城北华润幸福里,164套房,均价18499元/㎡,城北新房价格洼地,约3000人排队登记;

3.城东仙林中南山锦花城,88套房,均价23643.76元/㎡,区域内唯一在售新房房源606组买房人公证摇号;


风雨中,无数的花伞,单纯的买房心。



南京网上房地产数据显示,南京62352万平方米商品房待售面积仅仅只有5.1个月的库存消化周期。而除去办公楼和商业营业用房,住宅待售面积将会更少。库存短时间内上不去,刚需地越拍越少。


不少购房者直言,“这批房源是为数不多可以留在南京的机会了”。


对于很多投资客,看好南京这座城市的未来发展,都在试图买入现在的限价新盘,门槛低、安全高,增值快,对于这些投资客,手上几百万相当于“烫手山芋”,一定要把钱花在安全保值的资产上才安心。


刚需和投资客,构成了南京楼市现阶段低价房的购买主力——因为开盘的都是低价盘居多,截止现在,多为低于3万的楼盘。原因是多重的:


(1)大会前夕,避免南京高价盘的示范性效应,产生连锁反应,不利于和谐;

(2)大量低价盘的推盘,有利于刚需,有利于年轻人留在这座城;

(3)前期的高价盘很多还没有备案,大量的低价盘可以抵消价格的影响。



Part 4 | 


观点
房产领域的炒股、炒房思维,要不得


一年前,中国的新一轮调控出台,彼时对房价做整体上的判断看空和降温。但实际上,这与买不买房是两回事,比如南京房价连续9月下跌的数据背后,掩藏的事实是:从去年到现在,有些板块上涨、甚至涨幅可观,比如老破小、学区房、改善板块与部分其他二手房,而有的板块是滞涨甚至二手房下跌(跌幅不大)。


这很正常,市场规律简单:对于长期稳定趋上且保值的资产,涨多了就滞涨或者跌,跌多了就涨。 

数据分析,数据本身不是“因”,而是“果”。

本质是:供需关系,而不是数据

分析供需,比数据分析要难。数据是死的,也有可能是“炮制”出来的,失真的,甚至是“选择性”的,比如做一个观点,然后特意去挑选符合这个观点的数据,这就不对了。供需分析,一直强调的是:社会与人心的分析,需求的真实剖析,这个是动态,倏忽即变,而且没有量化可言,的确很难,但比简单的数据:价啊,量啊,升啊,涨啊,周期啊。要难得多,如果分析到位,判断会相当精准。

在逻辑上,不能因为上个月成交量大、房价也高,那就是量价齐升,这个月和下个月大概率还是涨这种判断,听起来专业,很有数据感(因为中国人普遍想当然的觉得数字多就意味着有逻辑和道理),实际上,数字仅仅是真实状态的某种投影,不代表真实本身。

去年8月、9月,南京房价和成交量都是“量价齐升”,根据“逻辑”,10月、11月都是大涨,但实际上一纸调控,之后的成交量和价还是跌的。因此,房价短期判断根本不是数据模型能决定的,用数据模型来炒股,美国很多基金公司做到极致,也不过尔尔。




另外,普通老百姓买房,并非是上个月涨,就买,下个月跌就卖。上升浪、主升浪、下跌周期、抄底 ……诸如此类的词语明显是炒股术语,但放在买房这件事上,易博得“技术流”声名,给人一种心理暗示:特别专业。


这种炒股领域到房产领域的术语和话术转换,明显把房子当股票来短炒的“思维”体系,明显不是普通老百姓置业和房产优化的思路。


何况,从事实上看,2016年调控到现在的确错了,错了就是错了 ——当然,1年前的错误判断放在现在再提,下一次正确的概率就大,反正一直这样判断下去,总会对的——然后,再拿出对的这个时机的判断来证明自己的先见之明。

2016年9月30日拉开序幕的一轮调控,难道为人父母做家长的,因为调控,在有能力的前提下就不买学区房吗?等孩子上了一年级之后,再抄底去买个学区房吗?

实际上,关于调控的细节和本质,我们在昨天的文章《调控不是纸老虎,但也不是终结者》也做了解析,大多数老百姓买房是根据自身需求的,比如结婚、落户、上学、学区房、改善等,而并非是炒股的心态这个月买、过两个月再卖,往复买卖等,这在实际过程中也基本无实际操作可能与意义。


当然,作为个体,稍微注意一下购房的节奏,把握好大概一个趋势和过程就行了,而不是短期一两个月的急买急卖,短期搏杀,用资金在房产领域做冲浪,这种基于炒股思维、基于炒房思维、基于短期一两月两三月买卖房产的赢家思维,不适合普通人、不适合正常的交易。

数据本身不是逻辑,如何合理的运用恰当的数据才是逻辑

故意挑选不涨的小区,甚至拿郊区小区作为南京市区的典型楼盘,做出南京房价在过去(2016.9~2017.9)没有涨,这种方法论的本质是“为证明观点而
选择性的找案例”。


其他城市的专家持续对南京楼市做看空判断,总会有对的一天。但过去一年的判断,已经证明是错误,这是事实。


而未来,不管是下跌浪、还是主升浪,每个人根据自己的需要来进行房产优化及配置,既不怯懦,也不贪婪,所有的房产都在优先级高的房子上,才立于不败之地。


南京楼市,既不是妖娆美女,更不是穷凶极恶的魔鬼。南京这座城,博爱之都,并非虚言:哪怕全世界淹掉,还有我温暖的怀抱



往期推荐


城市

南京城记城市洗牌南京发展模式南京破局点一线思维与格局中国城市分层湖南路崛起城市洗牌准世界一流南京蓝图南京VS杭州孩子在哪儿买不起房的华为人始于恐慌,陷于房产,终于阶层中国城市的崛起新一线城市人口真相城市战争最牛操盘手


楼市

江北神盘年收入25万置业策略中国城市“租售比”排名租房or 买房老破小格局二手房成交暴跌金陵肉包指数南京地王中产命运房市笔记南部新城燕子矶河西南PK江心洲南京都市圈江心洲城东河西南城东房产投资不要迷信市中心低价房库存or资产南京板块分析2017楼市迷局南京开发商


教育

中国大学变局一流理念、二流成绩南京入学压力拉小力小琅小芳小游小南师北小树人南京教育|中国教育|南京小学格局|南京初中格局 教育问题真相中产阶级最后的堡垒民办校与家长考试背后的硝烟南京中考解读10万/平高价学区人生第一步对这个世界爱上两遍人生第二步你的背书是什么给女儿一封信


长按关注南京城记

阳光微信 inger2017